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【另類投資】: 華府為租客 無愁被拖租

March 11, 2020

 

 

 

 

 

武漢肺炎,環球廣傳,經濟放慢,實屬必然。綜觀盤路,資金捨增長,求穩健。上週資金湧入必需消費、房地產信託、公用板塊,金融、科技、能源頹勢未改。

 

資金現時尤其喜好,生意穩定的企業。以零售為例,Costco(COST)75%收入,來自會員年費,收入穩定,股價表現,遠勝非會員制的Target(TGT)及Walmart(WMT)。

 

隊長甚少投機房地產信託,因為每逢息率大跌,美國長期國債表現,例必異常亮麗 (相關文章:http://bit.ly/2vPgoNE)。但國債升幅已巨,值博率下跌,以尋找「第二隻泥鰍」的思維(相關理論:bit.ly/2PJVLt4),上週開始研究一眾美國上市REITs,看看有沒有適合投機的對象。

 

最終於周中落注Safehold Inc. (SAFE),股價一突破歷史新高後,快速升逾一成,逆市見功。

 

但利用 stockcharts.com scan股票時,無意中發現了一隻生意模式,非常獨特的REITs - Easterly Government Properties(DEA)。DEA的租戶,是一定有錢交租的美國政府。

 

DEA業務主要是出租、發展及管理71座、660萬平方呎物業,租予美國政府不同部門(如FBI、CDC)。美國政府信用超卓,因此DEA不愁被拖租。

 

此外,因其與美國總務署直接接洽,租予聯邦政府部門,等於有聯邦政府擔保,即使出現極端情況,如地方政府破產,亦不會影響收入。執筆時出租率近100%,平均租約年期為7.6年,DEA的的現金流,絕對可以「極穩定」三字形容。

 

截至今年3月,DEA的租金收入達17億美元,預期10年後可達37億美元。公司增長主要來自三方面:一、自然增長:例如每年加租,大裝修、資產增值後的租金調整。二、收購:收購其他公司的資產,針對一些對政府部門重要的建築,如聯邦調查局的分區總部。三、發展新物業:為特定部門興建特定建築,再以長期租約租出,如為聯邦緊急事務管理署興建倉庫,儲存應急物資,為食品及藥物管理局興建實驗室等。

 

DEA優勢在於其獨特性質,多年與政府部門交手經驗,令公司知道政府的最大需要,以及其文化、程序。一些敏感的政府部門如聯邦調查局,有特定保密要求,如反偷聽等,這非一般企業可以做到。加上聯邦政府削減開支,政府部門會更多租用物業,而非直接購買,以節省成本。

 

亂世怕債高,能源股無限被沽,絕對不是無辜。DEA負債率約八成多,REITs來說算頗為保守。

 

以3月6日收市價計$25.16,歷史息率4.13%,扣除30%股息稅後,實收2.89%。不過講到口臭,美股求賺價,收息當bonus,DEA過去一年總回報49.91%,遠勝唔收股息稅,但跌到七個一皮的末路霸權「領嘢」十條街。

 

利申:暫時不會買DEA,嫌股價缺乏爆炸力。風高浪急縮注玩,到市場波動性下跌,適合投入更多資本時,才會考慮。此外,股海風高浪急,輸得起先好玩,參考止蝕價:$22。

 

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