【另類投資】: 華府為租客 無愁被拖租

武漢肺炎，環球廣傳，經濟放慢，實屬必然。綜觀盤路，資金捨增長，求穩健。上週資金湧入必需消費、房地產信託、公用板塊，金融、科技、能源頹勢未改。

資金現時尤其喜好，生意穩定的企業。以零售為例，Costco(COST)75%收入，來自會員年費，收入穩定，股價表現，遠勝非會員制的Target(TGT)及Walmart(WMT)。

隊長甚少投機房地產信託，因為每逢息率大跌，美國長期國債表現，例必異常亮麗 (相關文章：http://bit.ly/2vPgoNE)。但國債升幅已巨，值博率下跌，以尋找「第二隻泥鰍」的思維(相關理論：bit.ly/2PJVLt4)，上週開始研究一眾美國上市REITs，看看有沒有適合投機的對象。

最終於周中落注Safehold Inc. (SAFE)，股價一突破歷史新高後，快速升逾一成，逆市見功。

但利用 stockcharts.com scan股票時，無意中發現了一隻生意模式，非常獨特的REITs - Easterly Government Properties（DEA）。DEA的租戶，是一定有錢交租的美國政府。

DEA業務主要是出租、發展及管理71座、660萬平方呎物業，租予美國政府不同部門(如FBI、CDC)。美國政府信用超卓，因此DEA不愁被拖租。

此外，因其與美國總務署直接接洽，租予聯邦政府部門，等於有聯邦政府擔保，即使出現極端情況，如地方政府破產，亦不會影響收入。執筆時出租率近100%，平均租約年期為7.6年，DEA的的現金流，絕對可以「極穩定」三字形容。

截至今年3月，DEA的租金收入達17億美元，預期10年後可達37億美元。公司增長主要來自三方面：一、自然增長：例如每年加租，大裝修、資產增值後的租金調整。二、收購：收購其他公司的資產，針對一些對政府部門重要的建築，如聯邦調查局的分區總部。三、發展新物業：為特定部門興建特定建築，再以長期租約租出，如為聯邦緊急事務管理署興建倉庫，儲存應急物資，為食品及藥物管理局興建實驗室等。

DEA優勢在於其獨特性質，多年與政府部門交手經驗，令公司知道政府的最大需要，以及其文化、程序。一些敏感的政府部門如聯邦調查局，有特定保密要求，如反偷聽等，這非一般企業可以做到。加上聯邦政府削減開支，政府部門會更多租用物業，而非直接購買，以節省成本。

亂世怕債高，能源股無限被沽，絕對不是無辜。DEA負債率約八成多，REITs來說算頗為保守。

以3月6日收市價計$25.16，歷史息率4.13%，扣除30%股息稅後，實收2.89%。不過講到口臭，美股求賺價，收息當bonus，DEA過去一年總回報49.91%，遠勝唔收股息稅，但跌到七個一皮的末路霸權「領嘢」十條街。

利申：暫時不會買DEA，嫌股價缺乏爆炸力。風高浪急縮注玩，到市場波動性下跌，適合投入更多資本時，才會考慮。此外，股海風高浪急，輸得起先好玩，參考止蝕價：$22。

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